1.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的、及配套的设施设备和相关场地进行、 、，和的活动。
2.物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业、进行检查和验收的活动。
(资料图)
3.物业服务企业更换项目负责人的，应当及时并在显著位置进行公示。
4.物业管理区域内划定车位、停放车辆，、、、、，不得影响其他和的正常通行。
5.物业服务企业应当按照中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好的安全防范工作。物业服务企业未履行或者履行不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担。
二、判断题
1.《江苏省物业管理条例》自2013年5月1日起施行。（）2.物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达百分之五十以上或物业管理区域内业主已入住户数的比例达百分之五十以上的可以召开首次业主大会或业主代表大会会议。（）
3.新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并无偿移交。（ ）
4.物业服务用房计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。（ ）
5.首次业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之五十。（ ）
6.业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院。（ ）
7.业主大会会议分为定期会议和临时会议。（ ）
8.建设单位、物业服务企业未按照规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。（ ）
9.业主委员会也可以从事与物业管理无关的如炒股等经营活动。（ ）
10.常规的物业管理基本服务有四项：设施设备维护、保洁及绿化养护、秩序维护和用户服务。（ ）
三、单项选择题
1.（ ）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理和社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与服务企业的关系。
A.街道办事处（乡镇人民政府） B.物业公司C.房管局 D.社区
2.业主户数超过（ ）的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
A.五十户 B.一百五十户 C.三百户 D.五百户
3.街道办事处（乡镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的（ ）制度，协调处理物业管理重大事宜。
A.联席会议 B.代表大会 C.谈判 D.治安
4.业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与（ ）另行约定。
A.开发商 B.社区 C.派出所 D.物业服务企业5.业主大会和业主委员会开展工作经费由（ ）承担。A.当地人民政府 B.物业服务企业C.全体业主D.开发建设单位
6.在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过（ ）。
A.5个月 B.一年 C.60天 D.6个月
7.首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由（ ）指定人员担任。
A.建设单位B.物业服务企业C.全体业主推选 D.街道办事处
8.物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物
业服务合同期限届满（ ）前书面告知业主委员会、物业所在
地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人
民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
A.1个月 B.2个月 C.3个月 D.6个月
9.物业服务企业应当将公共部位的汽车停放费单独列账，所
得收益的70%纳入（），其余部分可以用于补贴物业服务费。
A.分给业主 B.业委会办公费
C.住宅专项维修资金 D.物业服务费
10.有权选聘物业服务企业的组织是（ ）。
A.业主大会 B.业主委员会
C.社区居民委员会 D.街道办事处、乡（镇）人民政府。
11.物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、
封闭疏散通道、（ ）、消防车通道，不得影响其他车辆和行人
的正常通行。
A.安全出口 B.楼梯口 C.车库 D.车位
12.物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停
车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过（），
不得将停车位出售、附赠。
A.一年 B.二年 C.三年 D.四年
13.（ ）是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务
合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养
护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A.物业管理 B.物业 C.物业规范 D.物业监督
14.下列各项中，不在物业服务合同中约定的内容是（ ）
A.清洁卫生 B.代收水电费 C.秩序维护 D.房屋
维修养护
15.在物业管理中，物业管理服务费交纳的第一责任人是物
业（ ）。
A.所有者 B.使用者 C.承租人 D.非业主使用者
16.对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，（ ）
采取停水、停电等措施胁迫业主交费。
A.可以 B.应当 C.不得 D.适当
17.业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承
担，经费筹集、管理、使用具体由（ ）规定。
A.业主大会议事规则 B.物业服务合同
C.管理规约或临时管理规约 D.物业管理制度
18.前期物业管理是指从( )开始至业主大会选聘物业
管理企业为止的物业管理阶段。
A.开发建设 B.竣工验收 C.物业承接查验 D.业主入住
19.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，（），
前期物业服务合同终止。
A.业主、业主委员会不交纳前期物业服务费用的
B.业主大会、业主委员会成立的
C.业主大会形成了选聘了新的物业管理公司决议的
D.业主委员会与业主大会新选聘物业服务企业签订的物
业服务合同生效的
20.业主需要装饰装修房屋的，应事先（ ）物业服务企业，
并与其签订装饰装修管理服务协议。
A.通知 B.咨询 C.告知 D.明示
21.根据《条例》的规定，业主是指（ ）。
A.房屋的所有权人 B.房屋的使用人
C.房屋的所有权人或使用权人
D.房屋的所有权人和使用权人
22.业主或物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地的，均应
当（ ）。
A.在约定期限内恢复原状 B.赔偿损失
C.赔礼道歉 D.公告声明
23.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易
关系，双方交易的标的物是（）。
A.物化成果 B.物业管理服务 C.特约服务 D.专项服务
24.早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开
发建设的需要而引入的()活动。
A.开发 B.设计 C.施工 D.物业管理咨询
25.物业服务企业未能履行物业服务合同约定，造成业主人
身和财产损害的，物业服务企业应当承担相应的（ ）。
A.法律责任 B.合同责任 C.行政责任 D.刑事责任
26.业主和物业服务企业之间是（ ）的关系。
A.领导者与被领导者 B.平等的民事主体
C.管理与被管理关系 D.委托与被委托关系
27.就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是（ ）关系。
A.委托服务合同 B.雇佣合同
C.上下级 D.内部
28.前期物业服务合同应当采用（ ）的形式签订。
A.口头合同 B.书面合同
C.事实合同 D.以上均可
29.以下属于物业管理单位向业主发放的文件的是（ ）。
A.《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
B.《入住通知书》 C.《物业管理验收须知》
D.《业主（住户）手册》
30.《物业管理条例》属于（ ）。
A.行zd规B.政府规章
C.部门规章 D.国家强制标准
31.物业管理的权利基础来源于（ ）。
A.委托管理 B.建筑物区分所有权
C.政府的分配 D.居民委员会的授权
32.对业主、住户装修过程中的违法行为，（ ）应当依法处
理和纠正。
A.政府行政主管部门 B.建设单位
C.物业服务企业D.监理公司
33.（ ）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业
服务用房。
A.建设单位 B.施工单位
C.房地产主管部门 D.业主委员会
34.关于燃气泄漏处理措施不正确的是（ ）。
A.抵达现场发现气体泄漏后立即用手机报警
B.立即打开门窗，关闭燃气阀门
C.情况严重时，应及时疏散人员
D.如发现有受伤或不适的，应立即通知医疗急救单位
35.物业服务企业依照（ ）收取管理费。
A.业主公约 B.国家规定
C.物业服务合同和有关规定 D.物价局规定
36.车辆停放管理应特别注意对（ ）的管理，确保车辆停
放符合消防安全管理要求。
A.消防疏散通道 B.消防灭火器
C.停车位 D.出入卡
37.消防安全管理工作的指导原则是（ ）。
A.安全第一，防范火灾 B.重大节日，保障安全
C.预防为主，防消结合 D.动火作业，严密监控
38.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业服务企业签订。
A.各业主分别 B.业主大会
由于我国物业管理公司很多都是房地产开发商自己成立，大部分房地产开发商对物业管理的认识度有待加强，而且房地产开发商并不具有物业管理知识，多是靠经验进行管理，导致物业管理水平一直无法有效提高，各个物业管理公司的管理水平都不相同，而且在资金、实力等各方面都存在很大的差距。在法律法规方面主要存在的问题，就是物业管理法律体系不够完善，我国就物业管理问题，出台了《物业管理条例草案》，但是此法律体系存在很多问题有待改进。物业管理法律体系存在问题，实行物业管理工作的人员必然会乘虚而入，对物业管理公司的发展造成很多的不利，并且使物业管理公司与业主之间的矛盾激化，无法采用法律途径进行解决。
二、提高物业管理水平的有效对策
(一)发展专业化，提高管理人员的素质物业管理企业要在竞争如此激烈的环境中站稳脚跟，必须要实现发展专业化，创造出品牌的优势。品牌是企业发展的核心动力，物业管理专业化是物业管理企业发展的主要方向，企业在发展中，需要以品牌为中心。每个物业管理企业的水平都不一样，需要进行市场细化，每一个物业管理企业都根据自身的实际情况，制定一个品牌战略，为人们提供具有特色的服务。另外，企业管理人员的素质，与企业的发展息息相关，若是物业管理人员的管理水平依然停留在原来的基础上，根本无法促进企业的发展。因此，企业要大力招聘具有责任心，并且掌握物业管理知识的人才，尤其是掌握一定的专业技能，例如，消防、机电维修以及治安管理等技能。另外，企业要定期为物业管理人员开展培训工作，使其不断掌握新的物业管理知识，更好的服务于企业。物业企业要健康发展，首先要走专业化发展路线，打造品牌优势，提高物业管理从业人员的素质，将物业和企业的管理的水平稳定上升，从而获取更大的效益。(二)完全法律体系物业企业若是没有一套良好的法律体系进行约束与保护，根本不可从根源上解决物业管理企业存在的问题。因此，我国要就目前物业管理企业的情况，对现有的法律体系进行改善，政府部分要结合实际情况，制定一套科学的法律体系。制定的法律体系要涉及到多个方面，例如，环境卫生管理、房屋维修以及公共设施的维护等等，扩大到物业管理的各个领域，每个领域都有相关的法律法规，在物业管理工作当中，若是与业主之间出现各种问题，都可以按照法律依据来解决，使物业管理企业的收费得到良好的保障，促进企业的发展。法律是解决物业管理企业与业主之间问题最有效的方法，只有在完善的法律体系下，物业管理企业才可健康发展。(三)实现规模化经营模式物业管理企业主要的经营活动就是管理收费，物业管理面积与企业的收入呈现出正比的关系，所以，物业管理的面积越大，意味着企业所获取的效益就越多。物业管理企业扩大经济规模是获取经济效益的直接方式，因此，企业要加大规模的扩建，在管理的过程中，实现规模化经营。另外，企业还可充分使用小企业的资源，将小物业管理企业进行兼并，使生产要素优质化，企业中的各种资源，例如，技术、资金和劳动力等，都可实现共享。在竞争激烈的今天，物业管理企业要完善经济体制，采用并购或是改组的方法来扩张，从而达到降低成本的目的，为企业争取更大的利益。规模经营是物业管理企业一种理想的经营模式，物业管理企业采用该模式进行经营，可扩大企业的管理面积，降低成本，提高经济效益，对企业的发展具有重大意义。
三、结束语
我国物业管理企业存在的问题比较突出，因此，物业管理水平无法良好的提高，要提高物业管理的水平，需要从多个角度出发，全面解决物业管理存在的问题，从而促进物业行业的健康发展。
[关键词]高职 “物业管理实操”课程 考核改革
[作者简介]彭后生（1972- ），男，安徽桐城人，江苏联合职业技术学院常州建设分院，副教授，硕士，研究方向为房地产开发经营与管理、高等职业技术教育。（江苏 常州 213016）
[基金项目]本文系江苏联合职业技术学院2010年立项课题“五年制高职物业管理专业‘工学交替’人才培养模式的实践研究”的研究成果。（项目编号：B/2010/09/020，项目主持人：彭后生）
[中图分类号]G642.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-3985（2014）05-0146-02
当前，高职物业管理专业教育已形成了以培养高素质技能型物业管理专业人才为主线的人才培养模式，课程体系和教学内容改革也初见成效，但在课程考核评价方式方面还存在诸多弊端，不能满足高素质技能型物业管理专业人才培养目标的需求。因此，如何创新课程考核评价方式，使课程考核方式更好地适应高素质技能型人才培养的需要，是高职物业管理专业教育亟待解决的问题。为此，笔者结合高职生的特点和“物业管理实操”课程教学目标，在2007、2008、2009级高职物业管理专业的“物业管理实操”课程考核上进行了改革，取得了较好的改革效果。
一、高职“物业管理实操”课程考核改革的背景
“物业管理实操”课程是高职物业管理专业的一门专业核心课程，其教学目标是学生通过该课程的学习，不仅要掌握物业管理的基本知识和操作技能，能应用物业管理理论与方法分析和解决物业管理工作中的实际问题；还要激发爱岗敬业、团结协作、开拓创新的精神，培养善于沟通与合作的良好品质。这门课程对于学生了解、认识高职物业管理专业的培养目标，促进相关专业课程学习目标的实现，有着重要的作用，教学效果的好坏直接关系到高职物业管理专业毕业生的素质与水平①。但长期以来，“物业管理实操”课程考核内容重理论、轻应用，以理论知识考核为主（占课程总成绩的比例高达70%），占课程总成绩30%的平时表现考核也主要以学生出勤率为主。该考核方式忽视了对学生职业能力和职业素质的考核，无法反映学生的全程学习情况，隐藏在学习过程中的态度、情感、资料收集能力、表达能力、分析能力、创造力、团队精神等得不到应有的重视，且理论知识考核题型变化少、命题重复，致使突击考试现象非常普遍；再加上考核评价完全是由教师包办，学生根本无法参与到考核评价中，使得考核主体过于单一，既不能体现学生在教学活动中的主体地位，也不能实现学生的积极主动参与，更不利于教师及时获取教学情况的反馈信息②，学生学习的主动性、积极性、创造性受到严重挫伤，严重影响了高职物业管理专业人才培养目标的达成。因此，有必要对“物业管理实操”课程考核进行改革，以促进高素质技能型物业管理专业人才培养目标的达成。
二、高职“物业管理实操”课程考核改革方案设计
（一）高职“物业管理实操”课程考核改革指导思想
多元智能理论认为，单纯以书面理论考试甄别学生是片面的，对学生智能的评价应是多元的，这样才能促进学生全面发展③。从多元智能理论角度出发，高职“物业管理实操”课程考核必须体现“多元”特征，“多元”不仅仅要求评价方法的多样化，更应体现评价主体的多元化，评价内容的层次化。因此，高职“物业管理实操”课程考核要从只重视学习结果的终结性评价向既重视学习过程的形成性评价又重视终结性评价的多元评价标准转变；从教师单一主体评价向教师、学生、企业专家多元主体考核转变；从过分关注学生知识的评价转向对学生知识、能力和职业素养、团队合作、情感体验、学习兴趣等综合素质的评价，教师应着眼于学生千差万别的发展现状，坚持从不同的角度评价学生，不要一纸考试定乾坤④。
（二）高职“物业管理实操”课程考核改革方案
1.物业服务项目模拟操作考核（占课程考核总成绩的20%）。考核涉及的物业服务项目包括投诉处理、入伙、验房、装修手续办理、接受电话咨询等。学生分小组参加考核，每组2人（根据物业服务项目模拟操作的需要，可增加小组以外的人员进行客串，客串人数限制在2人以内），各小组根据教师给定的某一物业服务情景进行角色（物业服务处员工、业主等）分工，现场进行物业服务项目模拟操作，每组考核时间控制在15分钟之内，评价内容涉及“情景设置的合理性、物业管理知识运用、物业服务流程熟悉程度、物业服务操作规范性、表达与沟通能力、物业服务礼仪” 等方面，教师、企业专家根据考核标准对学生的操作情况进行现场打分。
2.物业管理基本知识考核（占课程考核总成绩的30%）。物业管理基本知识采取书面测试方式，具体题型有判断题、单项选择题、多项选择题、名词解释、案例分析题。
3.物业管理方案（工作计划）制订考核（占课程考核总成绩的30%）。物业管理方案（工作计划）制订考核内容涉及物业管理知识运用、信息收集与处理能力、方案（工作计划）合理性与可行性、团队合作意识、表达能力、汇报人仪容仪表、创新性等方面，要确保过程性评价与终结性评价相结合、学生作品的评价与知识点考核相结合。
4.学习过程表现考核（占课程考核总成绩的20%）。学习过程表现由师生共同进行评价，由学生自评、学生互评、师评三部分构成，考核内容涉及预习情况、资料搜集情况、遵守纪律情况、注意力、物业管理知识的运用、团队合作意识、沟通能力、能力训练任务完成情况等方面。
三、高职“物业管理实操”课程考核改革的成效
【关键词】物业；消防安全管理
物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多极待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。
一、当前物业消防安全管理存在的问题
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，目前整走向安全文化社区管理模式，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多需要解决的问题。首先，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
其次，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。
第三，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只管建、不管护”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。
第四，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
二、加强突发事件的预防与处理
消防工作的基础在于预防，预防的根本在于人民群众的消防素质与消防意识。居住小区火灾持续不断，重大火灾频频发生，这些火灾的原因多是人的因素和物的因素所致，要从根本上解决问题当务之急是要加强教育与人才培养，以提高全民消防意识。改变小区的设施位置，比如消防管理和小区管理相互冲突，每个楼之间都有栏杆挡住怕私家车上去破坏绿化和地砖，一旦发生火灾消防车又无法进入到合理救火的位置，导致财产损失严重，消防宣传教育也是发动小区居民积极参与消防活动的重要手段，也是启发自觉，强化居民消防意识的重要途径。消防宣传教育活动的开展是小区文化的重要体现，也是构成居住小区消防安全体系的重要特色。消防宣传教育活动的开展不仅仅依赖于政府消防部门的组织，重要的是应纳入小区管理机构的职能范围并成为小区群众、团体的自觉行为。
三、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队
物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。
（一）管理人员须花大力气开展培训与思想教育
只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。通过学习培训能掌握控制灾害的发生。
（二）组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材
同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品，定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。
物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
参考文献：
[1]王德芳.浅谈物业消防安全管理[J].经营管理者，2010（20）
关键词：物业管理；现状；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-00-01
一、前言
近年来，我国各个企业发展迅速，物业行业也呈现出了勃勃生机的景象，就我国目前物业管理的情况来看，还比较乐观，但是，其中存在一些比较突出的问题，若是没有及时解决，则会严重阻碍物业行业的健康发展。
二、物业管理现状分析
（一）规模方面及人力方面存在的问题
我国大部分物业小区的规模都比较小，规模过小的物业管理企业，其规模大小直接影响到企业的经济效益，更重要的是，物业管理要可持续发展，离不开规模效益。现在，越来越多的物资等级的物业管理企业涌现而出，加大了物业行业的竞争力，很多房地产开发商为了获取更大的经济效益，自己成立了物业管理公司，但是，往往这些房地产开发商所开发的楼盘不大，面积范围比较小，造成严重的资源浪费。如果开发新市场或是新的项目，需要投入大量的人力与财力等，因此，很多房地产开发商不愿意扩大规模。很多城市小区属于小规模，但是这样的住宅方式并不可提高规模效益。加之由于物流管理行业的利润普遍都不高，因此，从事物业管理工作的员工流动性很大，有很多有能力的物业管理人员都不愿参与到物业管理工作当中，物业管理呈现出人才匮乏的现象。
（二）管理以及法律体系上存在的问题
由于我国物业管理公司很多都是房地产开发商自己成立，大部分房地产开发商对物业管理的认识度有待加强，而且房地产开发商并不具有物业管理知识，多是靠经验进行管理，导致物业管理水平一直无法有效提高，各个物业管理公司的管理水平都不相同，而且在资金、实力等各方面都存在很大的差距。在法律法规方面主要存在的问题，就是物业管理法律体系不够完善，我国就物业管理问题，出台了《物业管理条例草案》，但是此法律体系存在很多问题有待改进。物业管理法律体系存在问题，实行物业管理工作的人员必然会乘虚而入，对物业管理公司的发展造成很多的不利，并且使物业管理公司与业主之间的矛盾激化，无法采用法律途径进行解决。
三、提高物业管理水平的有效对策
（一）发展专业化，提高管理人员的素质
物业管理企业要在竞争如此激烈的环境中站稳脚跟，必须要实现发展专业化，创造出品牌的优势。品牌是企业发展的核心动力，物业管理专业化是物业管理企业发展的主要方向，企业在发展中，需要以品牌为中心。每个物业管理企业的水平都不一样，需要进行市场细化，每一个物业管理企业都根据自身的实际情况，制定一个品牌战略，为人们提供具有特色的服务。另外，企业管理人员的素质，与企业的发展息息相关，若是物业管理人员的管理水平依然停留在原来的基础上，根本无法促进企业的发展。因此，企业要大力招聘具有责任心，并且掌握物业管理知识的人才，尤其是掌握一定的专业技能，例如，消防、机电维修以及治安管理等技能。另外，企业要定期为物业管理人员开展培训工作，使其不断掌握新的物业管理知识，更好的服务于企业。
物业企业要健康发展，首先要走专业化发展路线，打造品牌优势，提高物业管理从业人员的素质，将物业和企业的管理的水平稳定上升，从而获取更大的效益。
（二）完全法律体系
物业企业若是没有一套良好的法律体系进行约束与保护，根本不可从根源上解决物业管理企业存在的问题。因此，我国要就目前物业管理企业的情况，对现有的法律体系进行改善，政府部分要结合实际情况，制定一套科学的法律体系。制定的法律体系要涉及到多个方面，例如，环境卫生管理、房屋维修以及公共设施的维护等等，扩大到物业管理的各个领域，每个领域都有相关的法律法规，在物业管理工作当中，若是与业主之间出现各种问题，都可以按照法律依据来解决，使物业管理企业的收费得到良好的保障，促进企业的发展。
法律是解决物业管理企业与业主之间问题最有效的方法，只有在完善的法律体系下，物业管理企业才可健康发展。
（三）实现规模化经营模式
物业管理企业主要的经营活动就是管理收费，物业管理面积与企业的收入呈现出正比的关系，所以，物业管理的面积越大，意味着企业所获取的效益就越多。物业管理企业扩大经济规模是获取经济效益的直接方式，因此，企业要加大规模的扩建，在管理的过程中，实现规模化经营。另外，企业还可充分使用小企业的资源，将小物业管理企业进行兼并，使生产要素优质化，企业中的各种资源，例如，技术、资金和劳动力等，都可实现共享。在竞争激烈的今天，物业管理企业要完善经济体制，采用并购或是改组的方法来扩张，从而达到降低成本的目的，为企业争取更大的利益。
规模经营是物业管理企业一种理想的经营模式，物业管理企业采用该模式进行经营，可扩大企业的管理面积，降低成本，提高经济效益，对企业的发展具有重大意义。
四、结束语
我国物业管理企业存在的问题比较突出，因此，物业管理水平无法良好的提高，要提高物业管理的水平，需要从多个角度出发，全面解决物业管理存在的问题，从而促进物业行业的健康发展。
参考文献：
[1]刘黎虹.物业管理模式的分析与探索[J].长春工程学院学报（社会科学版），2011，2（3）：29-311.
[2]黄安永.积极开展物业管理招标投标是大力推进物业管理市场化的重要手段[J].中国房地产，2012，21（12）：254-256.
[3]尹瑞凤.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育出版社.2011，12（34）：234-235.
[4]宋春华.当前物业管理工作面临的形势和任务[J].中国房地产，2010，21（11）：310-311.
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对**管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
二、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
三、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
Abstract: In the estate management, the safety and security work is at the quite important position, but the present estate management security works barely satisfactory. This article from the security troop"s construction, will manage the facility the perfect angle to launch the elaboration, how to complete the plot on the estate management enterprise the safety and security work to propose some ideas.
关键词:物业管理安全保卫
key words: Estate management safety and security
小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广,具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点,稍不注意,就有可能出现治安安全隐患或事故。所以,除在加强小区硬件条件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的治安防范管理队伍,就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面:
一、健全安全管理制度和完善岗位责任制,明确约定保安工作的责任
1. 物业管理企业应根据辖区的实际情况,对保安服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理,更重要的是通过制度,检验工作中存在的问题和漏洞,及时修改和完善,最后制定出最符合实际操作的岗位制度,降低安全保卫工作不当给物业管理单位带来的风险。
2. 在文件体系中,要通过对公司岗位的实际操作情况,把物业安全保卫管理的各项工作详细的记录下来、然后保存,对所制定的规章制度做及时地调整、修改,并进行总结。这不仅是管理规范的体现,也是日后追溯责任的重要依据。如:安全巡逻记录、来访出入登记制度等等。
二、加强对物业安保人员的培训,建立专业化的安保队伍
物业管理企业的安保管理,归根到底取决于员工的专业技能。在选择保卫人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要,必须建立专业化的队伍。
1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧,才能减少工作中的失误、提高工作效率,减少安全风险,保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训,提高其业务知识和业务技能;同时加强法律知识的培训,使其知法、守法、懂法,能正确地维护好居民和企业利益的同时,也能保护好自己。
2. 组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识,熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具,如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。
3. 严格贯彻执行安保、内保法规 , 落实各项安全制度和措施。物业管理单位应由主要的领导组织成立治安综合治理委员会,同时还要建立具体的保安部门,由专门的机构负责保卫管理的具体领导、组织和协调。而且要把安全保卫管理提到日常的议事日程,并选派得力的干部出任保安部门的负责人,配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。
4. 管理好安保监视的各种设备、设施 , 使之处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施,如红外线自动报警系统以及其他安全管理器材设备,要确保其始终正常工作,否则先进的安防设备形同虚设。
三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育增强安全意识
任何物业,其治安工作都须依靠执法部门和社区群防群治的保卫力量。维护好社区的公共关系,就会从根本上扩大小区安全性范围。
1. 物业管理单位应与辖区居民保持密切联系,紧密合作,与当地民警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,掌握犯罪分子动向,确保辖区物业的安全。如保安人员通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及时采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理,如果不法侵害已经发生,应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作,可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致居民人身伤害案件的发生。
2. 在遇到特殊紧急情况时,如住用户家中发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、居委会或居民指定人等)见证,以规避风险,减少损失。
四、加强突发事件的预防与处理
应急突发事件:可分为突发事件、自然灾害、消防事故等,对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害,作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境,熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨,季节性台风等,对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件,要本着及时、高效,大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理。
五、加强对进入小区车辆和陌生人的管理
加强车辆进出小区及停车场管理,和对进出小区的陌生人进行盘查,有利于维护交通秩序,避免车辆乱停乱放;有利于杜绝社区治安防范的漏洞,保障居民人身、财产安全,是物业管理活动中的重要环节和组成部分,如车辆出入时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生;通过对陌生人盘查,能够震慑犯罪嫌疑人不敢到小区进行作案。通过严格的训练,加强管理,在车辆、陌生人进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡并进行盘问。建全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保社区内安全。
参考文献:
[1] 罗杰斯编写 物业管理人员实用手册 石油工业出版社 2000年第一版
1.从《物业管理法规》课程的教学内容分析。目前物业管理行业在不断发展，物业管理法律也随着不断完善，物业管理起步比较晚，相应的物业管理专业的教材也不完善。物业管理专业在高校教学过程中，教材内容简单枯燥，缺乏典型性案例，给高校物业管理专业教学带来了巨大困难。
2.从物业管理教学的方法上分析。传统物业管理课程教学主要通过课堂讲授的方式进行，这种授课方式忽视物业管理实践的重要性，单一的授课方式限制了学生处理问题的能力，使得学生无法解决实际问题。在教学考核过程中，只重视理论知识的考察，忽视实际应用能力的检测，不利于学生提高技能。
二、《物业管理法规》课程改革的目的
1.提高学习的兴趣。《物业管理法规》课程具有很大的实用性，但其课程内容枯燥，使学生产生厌学情绪，加之采用传统的授课方式，使学生对物业管理专业失去学习兴趣。因此，对《物业管理法规》课程的改革，应该做到调动学生学习的积极性，只有提高学生的兴趣，才能让学生参与到课堂活动中，提高学习效率。
2.提高学生解决实际问题的能力。《物业管理法规》课程教学要做到既提高学生的法律知识水平，又提高学生解决问题的实际能力。因此，在物业管理专业的教学中，教师应该采用情境教学、案例分析等教学方式，让学生在掌握法律知识的情况下，提高解决实际问题的能力。
三、《物业管理法规》课程教学方法与改革的内容
1.合理把握教材的内容。我国物业管理行业存在着很大的差异，各地物业管理法规也不相同。高校在物业管理专业的教学中存在存在困难，所以教师在教学过程中，要把握好教材，结合当地物业管理的实际情况进行教学。物业管理法规随着物业管理专业的变化而变化，物业管理不断发展，所以法律法规也不断更新。高校在教材的挑选时，要挑选最新版教材。还有教师在授课时，结合当地相关法律法规，更新和增添教学新内容。
2.选择合适的参考书。各种教材虽然内容大体相同，但是还是存在各种差异的。加之教材都存在不足之处，这就需要选取合适的参考书补充教材内容的不足。选取适当的参考书，对物业管理专业的学习可以起到事倍功半的效果。教师应该根据多年教学教学经验，为学生推荐合适的参考书，帮助学生提高物业管理专业知识的学习。
3.让学生利用期刊和网站学习。想要牢固掌握物业管理专业的知识，只靠课堂学习是远远不够的，学生要充分利用课余时间，到图书馆借阅期刊了解物业管理的最新知识。学校要为学生提供网络学习环境，利用学校计算机开设网络课程，为学生建立物业管理信息平台。期刊和网络，信息量大，而且知识更新快，更能适应物业管理形势的变化。学校还要安排教师，专业给学生辅导，使学生掌握物业管理技能。
4.课堂教学方法的改进。课堂教学依然在教学活动中占据重要的地位，所以要改进教学方式。《物业管理法规》课堂教学一般都是讲授条条框框的法律，缺乏趣味性，无法激发学生学习的热情。采用多媒体教学和案例分析教学，能够调动学习的兴趣，激发学生学习的积极性和主动性。采取多媒体教学中，教师要收集相关视频资料，让学生通过观看视频，激起好奇心，进行角色的分析与扮演，加深对法律法规的理解。在案例分析教学中，教师让学生提前收集案例和预习教学内容，在课堂上深入剖析案例和详细讲解，还要让学生自主探索和分析，加深理论知识，锻炼实践能力。
5.在实践教学方面。高校教学的宗旨是培养综合型的高素质人才，在实践教学方面，要不断探索和尝试，力争取得成果。在实践教学中采取如下方式：一是与物业公司合作，安排学生实习。为了方面学生把物业管理专业知识用于实践，高校一般与物业公司合作，建立高校学生实习基地，物业公司成为了学生学习的第二课堂。学生能够在教师和物业公司管理人员的指导下，了解物业服务的具体流程，把法律知识与实践相结合。二是鼓励学生参与研究性课题的学习。高校为了培养实用型、复合型人才，鼓励学生参与研究性课题的学习。一般教师指导，学生自己组建团队和申请研究性课题。学生要结合《物业管理法规》的课程内容，发现物业管理行业普遍存在的问题，积极探究。在这种课题研究中，学生加深了对解物业管理专业知识的理解，提高了专业技能。三是组建兴趣小组，开展多种形式的课外活动。兴趣是学习最好的老师，高校教学中，教师应该鼓励学生组建兴趣学习小组，定期开展课外活动。它一方面可以丰富学生的课余生活，另一方面使学生在轻松愉悦的环境中学习物业管理知识。学生开展多彩的课外活动，例如模拟物业管理招投标、模拟物业公司的成立等。这些活动开拓了学生潜力，调动了学习的积极性。
四、结语
《物业管理法规》课程教学改革弥补现有教材的不足，通过教学内容的调整，开阔学生的知识面。通过研究物业管理相关法律法规和剖析案例，丰富教学内容，使物业管理知识的更新做到与时俱进，提高教学效果。教学方法的改进，提高了学生的创新意识和实践能力。采用多媒体教学和案例分析教学，促进学生理论知识和社会实践的紧密相联系，有助于教学活动的开展。总之，通过课程改革，教学水平整体进步，学生社会实践能力也得到显著提高。
关键词:小区；物业；治安管理
一、做好小区治安管理的前期准备工作
（一）如果有条件，可在前期介入管理
在设计阶段，就对住宅的安全性加以考虑。建设部与公安部共同下发的《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》，要求城市居民住宅设施必须具备防撬、防踹、防攀缘、防跨越、防爬入等安全防范功能。目前一些新建的楼宇单单讲究外观而忽视了建筑上的安全防范。例如：（1）小区未实行封闭，或围墙太矮；（2）下水管、煤气管离窗口、阳台太近，易于攀缘；（3）楼梯天窗与阳台或窗口太近；（4）防盗门、防盗窗不符合防盗要求等等。
还有很多类似细节问题设计人员不可能面面俱到，也缺少这方面的实际经验。为了设计最优化，物业公司可在设计阶段介入，提出合理化建议，以杜绝今后管理上的安全隐患。
（二）物业管理公司进驻新建小区物业管理时措施
1.必须落实各项安全防范设施。
2.建议一定规模的小区要及时建立居民自治组织，广泛发动群众，形成社区管理的合力，综合治理。尤其是小区的入住阶段，装修多，外来销售员复杂，存在很大的安全隐患。必须充分利用社区内的各种人力、物力资源，把治安问题解决在萌芽状态。
3.根据小区的性质、小区的地理位置、小区的布置、小区的居民结构、小区居民的收入水平制订治安管理方案。例如：（1）写字楼的治安重点应放在业主下班回家后的时间。（2）小区住宅如在市中心，可减少治安管理人员，如在城乡结合处，就必须增加治安管理力度。根据小区的布置，合理进行封闭或半封闭，既要增加安全系数，又要方便居民出入。（3）小区居民如多为上班族，那么上班时间的治安管理也应加强。
总之，要根据小区的实际情况，做到不留治安盲点，不浪费，不增加群众的经济负担
二、小区安全保卫工作中的要点
(一)健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任
1.在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。
2.在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。
(二)加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍
1.管理人员须花大力气开展培训与思想教育。只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能。
2.组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
3.严格贯彻执行安保法规,落实各项安全制度和措施物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。
（三）组织安全宣传教育,动员和组织区内群众接受教育增强安全意识
1.物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。
2.在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。
(四)加强突发事件的预防与处理
我所实习的**物业管理有限公司，隶属于**集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。**花园是其所管辖的物业管理项目之一。**花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对**花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。**物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。**物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。**物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在实习中，我看到一套由**集团、**科技、**物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。
**物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在XX年**重点开展了“顾客互动年”活动。成立了**俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
通过实习，我发现**物业无论是在管理经验，还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源，是物业管理行业中的一位后起之秀，它的发展前景非常广阔。但在深圳，**物业的品牌不太响亮，若**物业挖掘新闻，借用传播媒体，扩大其知名度。那么，将在物业管理行业新的规范调整期占有更大的市场，让更多的居民享受到其优质满意的服务。